Hipoteka odwrócona to rozwiązanie finansowe przeznaczone dla osób, które ukończyły 65 lat oraz są właścicielami nieruchomości: domu lub mieszkania. W ramach umowy zawieranej na przykład z Funduszem Hipotecznym DOM S.A. beneficjent, którym jest Senior posiadający nieruchomość, otrzymuje od Funduszu dożywotnią rentę hipoteczną w zamian za prawo do dysponowania przez Fundusz nieruchomością po śmierci beneficjenta.

Wysokość świadczeń, które może otrzymywać Senior jest uzależniona od wielu czynników: przede wszystkim od wieku, płci oraz wartości nieruchomości. Kwoty, które oferuje Fundusz Hipoteczny DOM S.A. wahają się od kilkuset do kilkunastu tysięcy złotych.
Co ważne – dożywotnia renta hipoteczna to świadczenie wolne od podatku dochodowego, świadczeniodawca płaci za Seniora comiesięczny czynsz, a sam Senior ma gwarancję, iż do śmierci będzie korzystał ze swojego dotychczasowego lokum.

Fundusz Hipoteczny DOM S.A. oferuje renty hipoteczne właścicielom mieszkań hipotecznych, domów oraz mieszkań spółdzielczych własnościowych, a w niektórych wypadkach również lokatorom mieszkań spółdzielczych przeznaczonych do wykupu.

Aby odpowiedzieć na to pytanie, warto zaznaczyć, że istnieją dwa modele hipoteki odwróconej: sprzedażowy i kredytowy.
Model sprzedażowy jest już dostępny w Polsce, w ofercie Funduszy Hipotecznych. Pierwszą instytucją, która udostępniła go polskim Seniorom, jest powstały w 2008 roku Fundusz Hipoteczny DOM S.A.
Model kredytowy (odwrócony kredyt hipoteczny) nie jest jeszcze dostępny, ale rząd pracuje nad przyjęciem założeń do ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym. Jeśli projekt trafi do Sejmu na wiosnę, na uchwalenie ustawy będzie trzeba poczekać – przy optymistycznym podejściu – jeszcze kilka miesięcy.
Robert Majkowski, Prezes Funduszu Hipotecznego DOM S.A. uważa jednak, że na odwrócony kredyt hipoteczny, oferowany na szeroką skalę przez banki, będzie trzeba poczekać jeszcze co najmniej 2-3 lata. Zastanawia się też głośno, czy zainteresowanie banków wprowadzeniem tego produktu będzie duże. W rozmowie Agnieszki Wirkus ze Zbigniewem Jagiełło, Prezesem PKO Banku Polskiego (na łamach Gazety Pomorskiej, przywołujemy artykuł z dnia 1.12.2011 roku, pt. „Franki pożyczają zamożniejsi”) Prezes PKO BP, na pytanie o odwrócone kredyty hipoteczne odpowiedział: „To nie będzie wielki interes dla banków (…). Tego typu kredyty mogą stać się popularne stopniowo i być zaciągane na większą skalę dopiero za 20 lat”.

Zanim przejdziemy do porównań warto zaznaczyć, że – w przypadku odwróconego kredytu hipotecznego - porównujemy na razie założenia do projektu ustawy dot. tej usługi, czy też produktu.
Co jest cechą wspólną modelu sprzedażowego i odwróconego kredytu hipotecznego? W obu przypadkach senior zbywający swój dom lub mieszkanie (nieruchomość), otrzymuje dodatkowe świadczenie, wypłacane co miesiąc lub w innych odstępach czasowych. Są to dodatkowe środki pieniężne do jego renty lub emerytury.
Jakie są jednak różnice? Oferta Funduszy Hipotecznych gwarantuje dożywotnią wypłatę świadczeń, z prawem dożywotniego zamieszkiwania w nieruchomości, co więcej - wypłacana renta podlega najczęściej waloryzacji. Z założeń do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, wynika natomiast, że okres wypłaty świadczeń będzie  z góry określony (świadczenia nie będą wypłacane dożywotnio). Po drugie, kwota ta zostanie określana z góry, a więc nie będzie podlegała waloryzacji. Warto zadać sobie zatem pytanie jak Senior będzie radził sobie finansowo w momencie, w którym świadczenia przestaną być wypłacane.
Ciekawe są również inne aspekty. W przypadku Funduszy Hipotecznych, koszty zawarcia umowy, czy też koszty związane ze skompletowaniem potrzebnych dokumentów pokrywa z reguły Fundusz. W przypadku banków, koszty te będzie musiał pokryć sam senior. Podobnie jest z czynszem (także z jego podwyżkami), który w przypadku umowy z bankiem będzie pokrywał senior, a w przypadku umowy z Funduszem, właśnie świadczeniodawca.
– Staramy się zapewnić naszym klientom tzw. pakiet usług dodatkowych. Naszym zdaniem hipoteka odwrócona to nie tylko wysokość renty, ale także szereg czynników uzupełniających. Nasza firma pokrywa m.in. podatki, koszty ubezpieczenia nieruchomości, czy użytkowania wieczystego. W przypadku banków, jeśli założenia do ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym przejdą dalej, koszty te będzie musiał pokryć sam senior – mówi Robert Majkowski, Prezes Funduszu Hipotecznego DOM S.A.
O opłatach ponoszonych przez seniorów pisze również Marek Wielgo w swoim tekście „Gdy emerytura zbyt niska” (Gazeta Wyborcza – dodatek DOM, z dnia 1.12.2011 roku, str. 6-7). Zauważa on, że „ (…) kredytobiorca aż do śmierci pozostanie właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości, jeśli będzie respektował warunki umowy z bankiem. Ten będzie wymagał przede wszystkim utrzymywania nieruchomości w należytym stanie technicznym, terminowego uiszczania podatków i obowiązkowych opłat z tym związanych, ubezpieczenia jej od zdarzeń losowych”. Kolejnym aspektem jest możliwość wynajęcia mieszkania. W przypadku Funduszy istnieje możliwość wynajęcia mieszkania, w projekcie ustawy dot. odwróconego kredytu hipotecznego zaznaczono natomiast, iż nie ma takiej możliwości – Senior będzie musiał mieszkać nieprzerwanie w swoim lokum.

Porównanie oferty Funduszu Hipotecznego DOM .A. z Ustawą o odwróconym kredycie hipotecznym.

W tej chwili hipoteka odwrócona w Polsce funkcjonuje w oparciu o przepisy kodeksu cywilnego. Umowa o dożywocie Funduszu Hipotecznego DOM S.A. oparta jest zatem o zapisy kodeksu cywilnego, w szczególności o artykuły 908-916. W ramach umowy z Funduszem, Senior otrzymuje m.in. gwarancję, iż do momentu śmierci mieszka w swoim domu – to tak jakby sprzedać mieszkanie i móc nadal z niego korzystać. Może on również wycofać się z umowy w dowolnej chwili – po zwróceniu otrzymanych kwot wraz z odsetkami i kosztami poniesionymi oraz udokumentowanymi przez Fundusz. Senior może skorzystać także z bezpłatnej porady prawnej. Nie ponosi on również żadnych kosztów związanych z zawarciem umowy czy wyceną nieruchomości przygotowaną przez niezależnego rzeczoznawcę.

Umowa hipoteki odwróconej oferowana przez Fundusz Hipoteczny DOM S.A. – tak jak napisaliśmy w poprzedniej odpowiedzi - opiera się na instytucji Dożywocia (Kodeks Cywilny Art. 908-916) jednoznacznie określającej świadczenie jako nieograniczone w czasie - wypłacane dożywotnio. W przypadku gdy Fundusz przestanie wypłacać rentę, Klient odzyskuje pełnię praw do nieruchomości, zatem prawa Klienta w stosunku do nieruchomości wracają do stanu sprzed zawarcia Umowy. Fundusz bezpowrotnie traci wszelkie wypłacone dotychczas w ramach Umowy renty. Umowa gwarantuje wypłacanie renty przez dożywotni okres.

Klient nie płaci podatku od otrzymywanej renty hipotecznej, jeżeli nieruchomość została nabyta 5 lat przed zawarciem umowy z Funduszem Hipotecznym DOM S.A.

Nawiązując do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, warto zaznaczyć, że osoby starsze, które zaciągną w banku kredyt pod hipotekę własnego mieszkania, mogą otrzymywać okresowo comiesięczny dodatek do emerytury lub wybrać np. opcję wypłaty jednorazowej (i nie poniosą z tego tytułu podatku). Po ich śmierci bank będzie miał roszczenia do spadkobierców o przeniesienie na niego prawa do nieruchomości. W takim wypadku spadkobiercy będą mogli spłacić otrzymany przez Seniora kredyt wraz z odsetkami i innymi kosztami i zachować prawo do nieruchomości.
Drugim rozwiązaniem będzie możliwość, a czasami wręcz obowiązek przeniesienia prawa nieruchomości na instytucję kredytującą, czyli np. bank. Marta Ignasiak, doradca podatkowy w kancelarii FKA Furtek Komosa Aleksandrowicz, w artykule „Kredyt niekorzystny dla spadkobierców” opublikowanym w Rzeczpospolitej dnia 6.12.2011 roku (autorką tekstu jest Monika Pogroszewska) zauważa, że:
„Zastosowanie hipoteki odwróconej na zasadach przewidzianych w projekcie będzie korzystne dla właściciela nieruchomości (spadkodawcy), ale niekoniecznie dla jego spadkobierców. Ci ostatni mogą bowiem podlegać opodatkowaniu dwa razy – z tytułu nabycia spadku i z tytułu przeniesienia własności nieruchomości na instytucję kredytową w celu zaspokojenia jej roszczeń. (…).  Z podatkowego punktu widzenia spadkobiercom opłacać się raczej będzie samodzielna spłata kredytu bądź zrzeczenie spadku”.

Wysokość świadczeń, które może otrzymywać Senior jest uzależniona od wielu czynników: przede wszystkim od wieku, płci oraz wartości nieruchomości.  – Rozpiętość kwot, które oferujemy Seniorom, jest duża, tak samo jak różne są ceny nieruchomości – zależnie od lokalizacji i standardu mieszkania, czy domu – mówi Robert Majkowski, Prezes Funduszu Hipotecznego DOM S.A. – Klienci mogą otrzymać miesięcznie od kilkuset do kilku tysięcy złotych – dodaje.
Przykładowo, mężczyzna w wieku 65 lat, który jest właścicielem mieszkania w Warszawie (50 metrów kw.), wartego 400 tys. zł, może liczyć w Funduszu Hipotecznym DOM S.A. na 677 zł miesięcznie. Kobieta w tym samym wieku, za identyczne mieszkanie na 529 zł. Ile mógłby otrzymać senior, w przypadku odwróconego kredytu hipotecznego, oferowanego w przyszłości przez banki? – Poniższy przykład jest czysto hipotetyczny – zaznacza Robert Majkowski. - Jeśli założymy, że koszt odwróconego kredytu hipotecznego będzie wynosił tyle, co koszt pożyczki hipotecznej na 15 lat, a bank za udzielenie pożyczki hipotecznej pobiera 1,8% marży, oprocentowanie zaś wynosi około 16% to kwota miesięcznego świadczenia dla 300 000 zł wynosiłaby ok. 320 zł.
Oferta Funduszu Hipotecznego DOM S.A. dla osoby o 15-letniej oczekiwanej długości życia, czyli dla 70-letniej kobiety, to 480 zł – wylicza Majkowski. Jednym z rozwiązań może być zamiana obecnego mieszkania na mniejsze.
Jak wyliczył Marek Wielgo (w swoim tekście „Gdy emerytura zbyt niska, opublikowanym 1.12.2011 w Gazecie Wyborczej – dodatek DOM), zamiana 60-metrowego, spółdzielczego własnościowego mieszkania o wartości 500 tys. zł na wartą o połowę mniej kawalerkę (już po odliczeniu opłaty notarialnej, podatku od czynności cywilnoprawnych i drobnego remontu) spowoduje, że zostanie nam około 245 tys. zł. Jak zauważa jednak Robert Majkowski: – Seniorzy, którzy nas odwiedzają często podkreślają, że starych drzew się nie przesadza. Przeprowadzka ze wszystkimi meblami i przedmiotami nagromadzonymi przez lata, remont mieszkania, a później zupełnie nowe i obce miejsce, wydają im się mało realne. 

Wszystko zależy od szczegółowych okoliczności, niemniej sam fakt istnienia obciążeń hipotecznych nie wyklucza możliwości uzyskania renty hipotecznej. W związku z niestandardowym charakterem tego rodzaju spraw wyczerpujące informacje można uzyskać w rozmowie z konsultantami i ekspertami Funduszu Hipotecznego DOM S.A.

Umowa jest jak najbardziej odwracalna i Klient może ją w każdej chwili przedterminowo zakończyć, np. spłacając wraz z odsetkami wypłacone renty i koszty zawarcia transakcji albo rezygnując z prawa dożywotniego zamieszkiwania w zamian za większą, jednorazową wypłatę.

Tak, podobnie jak zauważyliśmy w pytaniu dotyczącym podobieństw i różnic pomiędzy hipoteką odwróconą, a odwróconym kredytem hipotecznym, Klient może wynajmować mieszkanie, na które podpisał umowę hipoteki odwróconej na podstawie trójstronnej umowy (w której stroną jest również Fundusz). W ramach takiej umowy Klient otrzymuje całość środków z najmu (pomniejszonych o podatek dochodowy).

Fundusz Hipoteczny DOM S.A. gwarantuje Klientowi także pod tym względem pełne bezpieczeństwo. Klient w ramach zawieranej umowy ma zagwarantowane dożywotnie korzystanie z zamieszkiwanego mieszkania lub domu, a dodatkowo po podpisaniu umowy Fundusz będzie opłacał za swojego Klienta czynsz. Obowiązkiem Klienta jest jedynie utrzymanie mieszkania lub domu w dobrym stanie.

Hipoteka odwrócona jest udogodnieniem przeznaczonym dla osób powyżej 65. roku życia, które są właścicielami nieruchomości bez względu na ich zdolność kredytową. Fundusz Hipoteczny DOM S.A. oferuje takim osobom renty hipoteczne, których wartość zależy od wieku Klienta oraz wartości mieszkania lub domu.

Fundusz Hipoteczny DOM S.A. nie ocenia stanu zdrowia swoich Klientów. Stan zdrowia nie ma znaczenia w procesie zdobywania renty hipotecznej.

W ramach umowy hipoteki odwróconej zawieranej z Funduszem Hipotecznym DOM S.A., oprócz renty hipotecznej wypłacanej Klientowi, spadkobiercy, np. dzieci lub wnuki, mogą otrzymać dodatkowe, jednorazowe świadczenie pieniężne. Ponadto comiesięczna renta hipoteczna, czyli dodatkowe pieniądze, wypłacane Klientowi dożywotnio, mogą pozwolić na bieżącą poprawę jakości życia, co może finansowo odciążyć bliskich lub wręcz ich wspomóc.

Hipoteka odwrócona to rozwiązanie finansowe popularne m.in. w Anglii, Stanach Zjednoczonych oraz części krajów Unii Europejskiej. Za granicą hipoteka odwrócona jest oferowana zarówno przez wyspecjalizowane instytucje podobne do Funduszy Hipotecznych, towarzystwa ubezpieczeniowe jak i banki.
Z badań przeprowadzonych przez NRMLA, czyli Amerykańskie Stowarzyszenie Pożyczkodawców Hipoteki Odwróconej wynika, że amerykańscy seniorzy są bardzo zadowoleni z tego rozwiązania. – Podobnie jest w Polsce. Z badania opinii przeprowadzonego wśród Klientów Funduszu Hipotecznego DOM S.A. wynika, że poziom ich satysfakcji z hipoteki odwróconej jest bardzo wysoki – zaznacza Robert Majkowski, Prezes Funduszu Hipotecznego DOM S.A.